신규 아파트·전원주택, 수요자 관심 쏠릴 전망

문재인 정부가 지난 6월 19일에 이어 지난 8월 2일 부동산 대책을 내놓으면서 주택시장의 명암이 극명히 갈릴 전망이다. 이번 규제는 기존 조정대상지역 뿐만 아니라 투기과열지구 및 투기지역을 지정해 부동산 시장 안정화를 취하겠다는 것이 주요 골자다. 반면, 이번 규제를 피해간 지역은 풍선효과로 수혜를 기대하고 있다.

이번 규제로 지난 3일부터 서울 전지역, 경기도 과천시, 세종시가 투기과열지구로 지정됐다. 투기과열지구에서는 재건축 조합원 지위 양도가 금지되고 투기지역에서는 주택담보대출 건수가 세대 당 한 건으로 제한된다.

또 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 경우 5년 간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양과 조합원 분양의 재당첨이 제한된다.

여기에 투기과열지구 내 3억 원 이상 주택 거래 시 자금조달 및 입주계획 신고가 의무화되며 기존의 청약조정지역에서는 양도소득세 면제 요건이 강화돼 1주택자라도 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받게 된다.

투기지역의 경우 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한한다. 여기에 청약 제도도 개편된다. 투기과열지구와 청약조정대상지역에서는 통장 가입 후 2년이 넘어야 하며, 가점제 비율이 상향되는 등 1순위 자격요건이 강화된다.

또한 투기과열지구와 투기지역으로 지정되면 주택 유형이나 대출금액 등에 상관없이 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려간다. 주택담보대출을 1건 이상 받은 세대에서 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV와 DTI 비율을 10%p씩 강화한다.

업계에서는 이번 규제 대상지역에서 제외된 수도권 일부 지역들이 높은 반사이익 효과를 볼 것으로 내다보고 있다. 지난해 발표한 11.3부동산대책과 6.19부동산대책 후 규제대상 인근지역으로 수요자들이 몰리는 현상이 일어난 사례가 있어 학습효과로 이번에도 투기과열지구 대상외 인근 지역으로 열기가 확산될 것이라는 점이 업계의 시각이다.

부동산업계 전문가는 “이번 8.2부동산대책으로 대상지역에 강력한 규제가 따르는 만큼 규제에서 제외된 비규제대상지역에 높은 풍선효과가 나타날 것으로 보인다.”며 “특히 앞으로도 실수요 위주의 정책이 나올 것으로 전망되는 만큼 실수요자들의 당첨 가능성이 높아질 것으로 기대된다.”고 말했다.

서울 전역과 경기 일부 지역의 제가 강화되자 서울과 인접한 이천, 광주, 여주, 양평 등 경기권 비조정지역의 신규 아파트로 수요자의 관심이 쏠릴 것으로 전망되고 있다.

비조정지역은 순위 내 자격만 되면 청약통장 사용에 제한이 없고 주택담보대출 규제도 상대적으로 덜하기 때문이다.

이천시의 경우 이천시 마장면 마장지구에 짓는 이천 마장 호반베르디움을 이달 중 첫 분양할 예정으로 수요자들이 몰릴 것으로 예상하고 있으며, 양평군의 경우도 전원주택 단지로 수요자들이 쏠릴 수 있다고 전망하고 있다. 또한, 광주시와 여주시의 경우 신규 아파트 및 기존 아파트에도 많은 수요자들의 관심이 쏠릴 것으로 전망하고 있다.

업계 관계자는 “비조정지역에서는 자격요건만 갖추면 청약통장 사용에 제한이 없고 주택담보대출 규제도 상대적으로 덜하다.”며 “다만 풍선효과가 나타나면 정부가 즉각 규제에 나설 가능성이 있다는 점도 염두 해 두어야 한다.”고 말했다.